Na construção civil, o trabalho não acaba quando os profissionais responsáveis pelo projeto entregam a obra ao cliente. Se os proprietários desejam vida longa à construção, eles precisam contar com a manutenção predial.
Esse serviço tem uma importância muito grande na prevenção de diversos problemas que podem aparecer com o passar dos anos em uma construção e é feito com a participação de vários profissionais.
Em condomínios e edifícios residenciais, normalmente o síndico fica responsável pelo calendário de manutenções. Em centros comerciais e industriais, é importante sempre verificar com quem está essa responsabilidade.
Afinal, a manutenção predial significa mais segurança e qualidade de vida para todos que residem ou circulam pela edificação.
E se prevenir é melhor do que remediar, nada mais justo que você conheça tudo sobre a manutenção predial e como ela tem a função de prolongar a durabilidade de uma construção. Confira!
O que é manutenção predial?
Manutenção predial é o conjunto de atividades realizadas para conservar e reparar as edificações, garantindo a segurança, funcionalidade e estética dos prédios. Inclui inspeções, reparos em sistemas elétricos e hidráulicos, limpeza, pintura, e conservação de áreas comuns.
Esse tipo de manutenção é feito de acordo com o que orienta a Norma técnica ABNT NBR 16747, com o objetivo de prevenir e consertar possíveis problemas na estrutura, alvenarias, revestimentos, pintura, instalações elétrica, hidráulica, sistemas de gás, segurança contra incêndio, máquinas e equipamentos (ar condicionado, aquecedores, etc).
Esse plano de manutenção envolve desde ações como a necessidade de uma limpeza nas calhas e caixas d’águas até a inspeção de elevadores e escadas rolantes.
Além de ser um serviço que ajuda a preservar e conservar o edifício, a manutenção predial reduz o risco de problemas sérios como focos de incêndio, falhas de segurança, problemas estruturais, desabamentos e outros problemas que uma obra inadequada, muito ou antiga ou sem manutenção pode apresentar.
Ter um plano de manutenção predial significa estar em dia com a segurança e bem-estar de todos os usuários e moradores presentes na construção, seja ela residencial ou comercial.
Como o nome já diz, trata-se de uma manutenção, por isso precisa ser realizada de forma periódica.
A frequência da vistoria deve estar presente no plano de manutenção predial definida tanto pelo síndico como pelos gestores da construção, com o apoio e acompanhamento dos profissionais responsáveis pelo projeto.
Cada serviço pode ter uma periodicidade diferente, o que também deve estar previsto no plano de manutenção.
Anotar as datas de vistorias é fundamental até mesmo como prova da realização da manutenção, pois em casos de acidentes e problemas futuros, existe a constatação que os cuidados necessários estavam sendo tomados.
Lei de Inspeção Predial
Mais do que um cuidado extra, é importante ficar de olho no que está previsto em Lei. Desde maio de 2020, entrou em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“.
Essa norma define como os relatórios de inspeção predial devem ser feitos por profissionais obrigatoriamente habilitados e registrados no CREA ou CAU.
Cada estado brasileiro pode apresentar variações e exigências diferentes de acordo com o local. Por isso, antes de montar o plano de manutenção, se informe sobre o que está previsto para o seu município em específico.
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Quais são os serviços de manutenção predial?
Existem vários serviços inclusos na manutenção predial, pois nessa manutenção uma vistoria completa por todas as instalações e sistemas da edificação deve ser feita. Quando problemas são identificados, ainda temos a parte de reparos e reformas.
Os principais serviços na manutenção predial incluem medidas de prevenção e conserto como as seguintes ações:
- Vistoria completa nas instalações hidráulicas e elétricas da construção;
- Inspeção nos dispositivos e equipamentos de segurança e monitoramento das estruturas das edificações e de áreas comuns, tais como câmeras de segurança, alarmes, grades, guarda corpo, escadas de incêndio, saídas de emergência, extintores etc;
- Vistoria em instalações de gás, ar condicionado, aquecedores;
- Vistoria em elevadores, portões eletrônicos, interfones;
- Reparos na estrutura do edifício;
- Limpeza das estruturas;
- Vistoria para melhorias na acessibilidade da edificação;
- Consertos em geral na estrutura e reparos como troca de revestimentos e reparos na pintura;
- Conferir integridade de coberturas (lajes, telhas, vedações, mantas);
- Limpeza da fachada, calhas, caixa d’água, piscina e áreas comuns (área gourmet, sauna, jardins, salões de festa, academia).
Profissionais prestadores em manutenção predial
A manutenção predial só é possível diante de uma organização de um cronograma de inspeção e com o apoio de profissionais especialistas na manutenção e conserto dos diversos sistemas e instalações de um edifício.
Nessa lista de profissionais, deve-se considerar o apoio periódico de engenheiros, arquitetos, eletricistas, encanadores, pedreiros, pintores, faxineiros e equipes de manutenção dos sistemas de segurança.
Engenheiro
O engenheiro é responsável pela vistoria técnica da edificação, no qual avalia se há problemas estruturais que precisam ser reparados e que estejam colocando a construção em risco.
É este profissional também responsável por emitir o laudo técnico da inspeção predial, de acordo com a Norma NBR 16747, vigente em alguns estados.
Nesse laudo, o engenheiro deve levantar toda a documentação necessária, fazer uma análise técnica das estruturas, vistorias, coletas de dados sobre a edificação (data de construção, histórico de reformas etc), classificação de falhas e anomalias e recomendação de reparos e consertos emergenciais ou preventivos.
Com o laudo do engenheiro, é possível listar as prioridades de reparos na manutenção e chamar por status de emergência os demais profissionais que veremos abaixo.
Eletricista
Na manutenção predial, o eletricista tem um papel muito importante de prevenir problemas na instalação elétrica de toda a construção.
Sem essa manutenção, a construção normalmente fica vulnerável ao surgimento de problemas como descargas elétricas, curto-circuitos, eletrodomésticos com gasto de energia anormal e até mesmo risco de incêndio.
Na inspeção, o eletricista deve fazer uma vistoria de todas as instalações, desde o quadro de distribuição, instalação de sistemas elétricos (chuveiros, torneiras elétricas, quadro de distribuição, ar condicionado), geradores, elevadores, pararaios, troca de lâmpadas e tomadas e outros serviços.
Encanador
O encanador realiza toda a inspeção no sistema hidráulico de uma construção. Todos os sistemas de tubulações e saídas de água, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, caixas d’água e cisternas devem ser analisadas para prevenção e reparos.
Esse profissional também costuma ser bastante solicitado para investigar problemas de infiltração, que podem ocorrer por má instalação na caixa d’água, problemas de infiltração na laje e paredes e falta de impermeabilizantes.
Também é responsável por analisar problemas de canos quebrados ou entupidos, que podem causar baixa pressão da água em torneiras e chuveiros da construção.
A importância dessa inspeção é fundamental para garantir a integridade da construção e também para evitar gastos desnecessários e desperdício de água por problemas na instalação hidráulica.
Pedreiro
O pedreiro é o profissional que coloca a mão na massa em diversas etapas de uma obra, desde a construção do projeto do zero, em reformas e reparos em uma construção.
Na manutenção predial, o pedreiro normalmente é chamado para realizar reparos apontados pelo engenheiro ou arquiteto na vistoria.
Alguns dos serviços mais comuns são reparos de desníveis no piso, troca de revestimentos, demolição manual de paredes para reforma, construção de novas paredes, restauração de estruturas corrompidas pelo tempo com risco de desabar e várias outras atividades.
Pintor
O pintor pode ser chamado para uma reforma apenas por estética, para deixar a construção mais bonita e com aspecto de maior zelo, mas também para reparar problemas na pintura anterior, como descascados, sujeira, problemas de umidade e várias outras situações.
Faxineiro
Os faxineiros e zeladores são fundamentais para manter a construção com a limpeza em dia, especialmente para a manutenção de serviços mais pesados como limpeza de fachadas comerciais e residenciais, jardins, calçadas, garagens, calhas, piscinas, caixa d’água, telhados e vidros.
Essa manutenção é importante por vários fatores, como para prevenção de insetos e ratos, evitando acúmulo de sujeiras.
Também para a manutenção de calhas e outros sistemas de tubulação, evitando problemas de escoamento de água.
Dedetizador
Além da limpeza frequente, os serviços de dedetização também podem ser necessários para o controle de pragas como presença de insetos e ratos nas edificações.
É importante que o síndico avalie a necessidade de chamar um dedetizador diante do surgimento de insetos, especialmente para evitar propagação de doenças por falta de vigilância sanitária.
Equipe de sistema de segurança
A manutenção dos sistemas de segurança de um prédio incluem revisão de sistemas de alarmes e câmeras de segurança, assim como dispositivos de prevenção e combate a incêndios.
Esse serviço, assim como os outros, é fundamental para preservar a segurança dos moradores e evitar acidentes, seja por invasão de desconhecidos ou por situações de focos de incêndio, vazamentos de gás etc.
Importância de ter manutenção predial em um prédio
A manutenção predial é importante para evitar, prevenir e reparar problemas em uma edificação. É uma forma de evitar gastos extras em consertos de emergência e também uma forma de zelar pela segurança de todos os moradores e pessoas que circulam pela construção.
Muitas vezes, é na manutenção predial que falhas em sistemas de segurança, instalações hidráulicas e elétricas são observados. Isso colabora para a manutenção de todos os sistemas e equipamentos, reduzindo custos e prevenindo acidentes.
Os problemas analisados na manutenção predial podem ser classificados pelo nível de risco das falhas:
- Falhas críticas: são uma ameaça à saúde e segurança das pessoas e/ou meio ambiente, exigindo ação imediata;
- Falhas regulares: oferecem prejuízo à operação direta de sistemas, com redução de desempenho, por isso devem ser reparadas a curto prazo;
- Falhas mínimas: provocam danos à estética da construção ou são melhorias que podem ser feitas a médio e longo prazo, pois não oferecem risco a saúde e funcionalidade da construção.
Tipos de manutenção predial
Existem três tipos principais de manutenção predial: a manutenção corretiva, manutenção corretiva e preditiva. Elas são realizadas com diferentes finalidades e envolvem os serviços de diferentes profissionais especializados.
Manutenção corretiva
A manutenção corretiva normalmente é feita em falhas críticas em equipamentos ou instalações. É utilizada para solucionar problemas urgentes, que possam comprometer a segurança das pessoas ou que estejam impedindo a funcionalidade de algum equipamento ou instalação.
Esse tipo de manutenção é o que possui o custo mais alto, pelo nível de emergência.
Manutenção preventiva
A manutenção preventiva é o tipo ideal de manutenção, pois ele busca antecipar possíveis falhas e consertos antes que eles realmente sejam problemas emergenciais.
É fundamental para a conservação dos edifícios e para a redução de custos, já que é utilizada para observar falhas antes que elas se tornem problemas de custo elevado ou que comprometam a segurança.
Manutenção preditiva
A manutenção preditiva é bastante parecida com a preventiva, pois as duas buscam antecipar possíveis falhas e problemas. A diferença entre elas é que a manutenção preditiva busca identificar problemas e falhas a qualquer momento, a preventiva segue o plano de manutenção predial.
Riscos da falta de manutenção predial
A falta de manutenção predial é um prejuízo no bolso e um risco para a segurança das pessoas. Muitos problemas em uma construção podem ser evitados com vistorias e inspeções periódicas, mas quando não são feitas, a solução é apenas remediar. E o preço, às vezes, é muito alto.
Esse comportamento deve ser evitado ao máximo, não só porque está previsto em lei, mas porque se trata da segurança e bem-estar das pessoas.
Alguns dos problemas mais comuns relacionados à inadimplência da manutenção predial são: infiltrações, rachaduras e fissuras, recalques, vazamentos, desgastes nos revestimentos, desníveis, quedas de marquises, desabamentos, incêndios e problemas no funcionamento de elevadores.
Outros problemas graves são falhas em sistemas de segurança e dispositivos como alarmes de incêndio.
Ou seja, vários problemas podem ocorrer pela falta de manutenção e zelo na construção.
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Conclusão: você tem feito a manutenção predial corretamente?
Se você só espera para pedir ajuda quando o problema aparece, quer dizer que você não está com a manutenção predial em dia. O principal objetivo da manutenção é evitar problemas e reduzir custos com reparos que podiam ter sido evitados com antecedência.
Como vimos, a manutenção predial é muito mais que refazer a pintura de uma fachada ou trocar lâmpadas. Ela não é feita apenas para manter a construção preservada e bonita, é pela segurança de todos que residem ou circulam por ali.
Vale lembrar da importância de que todos os profissionais estejam usando corretamente todos os dispositivos e equipamentos de proteção individual, seguindo protocolos rigorosos de segurança.
Em atividades em alturas elevadas, como na pintura, reparos em andaimes, manutenção e limpeza da fachada e janelas, é indispensável e obrigatório que todos os profissionais estejam com todos os equipamentos de segurança disponíveis.
Gostou de aprender mais sobre o que é a manutenção predial? Podemos perceber o quanto esse cuidado preventivo faz diferença para manter uma obra preservada, segura e com qualidade por muitos e muitos anos.
Para aprender cada vez mais, continue acompanhando as dicas que publicamos aqui no Blog da Obramax!
