Reformar ou construir o seu próprio negócio pode ser um verdadeiro desafio para empreendedores brasileiros. Além de todas as burocracias relacionadas a esse processo, é inegável que a preocupação financeira deixa muitas pessoas inseguras na hora de realizar esse investimento.
Diante deste contexto, o financiamento para construção tem sido muito usado como alternativa para conseguir um crédito e para quitar o valor total da propriedade com parcelas mensais e seus respectivos juros.
Apesar da facilidade que este tipo de linha de crédito proporciona, ainda são poucas opções disponíveis no mercado voltadas exclusivamente para a construção civil. Além disso, o financiamento também desperta muita insegurança sobre as taxas cobradas pelos bancos e o medo de não conseguir quitar o débito no prazo correto.
Como podemos ver, trata-se de um tema complexo e que deve ser bem compreendido antes de qualquer decisão para evitar problemas futuros. Tendo isso em mente, montamos um guia completo para explicar sobre os principais pontos relacionados ao financiamento para construção de imóveis comerciais e para te ajudar a tirar o seu sonho do papel!
O que é financiamento para construção
Antes de mais nada, é importante falar sobre o que é financiamento para construção e por que isso pode ser uma opção interessante para o seu projeto.
Basicamente, o financiamento é um serviço de crédito indicado para pessoas que desejam comprar um lote imobiliário ou para quem quer comprar um imóvel, seja ele comercial ou residencial.
O valor do empréstimo geralmente cobre até 80% do custo total da construção (mas isso não é regra) sem contar a mão de obra. Em outras palavras, mesmo com esse tipo de crédito, um bom planejamento financeiro é essencial para o sucesso do empreendimento.
Outro detalhe importante em relação ao financiamento é que o pagamento das parcelas pode ser realizado em até 35 anos, dependendo da instituição que concede o crédito.
Quem pode fazer o financiamento de imóvel comercial e documentos necessários
Naturalmente, o financiamento para construção de imóvel comercial apresenta algumas particularidades quando comparado ao financiamento para residências.
Em geral, essa linha de crédito é possível para pessoas jurídicas e físicas, além disso, o imóvel pode ser usado tanto para abrir o próprio negócio quanto para alugá-lo para outro estabelecimento e usar isso como fonte de renda.
Dependendo do banco escolhido, o financiamento pode chegar até 100% do valor total do imóvel, contudo, lembre-se que nesse caso não é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia) via SFH (Sistema Financeiro de Habilitação).
No caso de imóveis comerciais, você pode recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) que permite o financiamento de qualquer tipo de propriedade imobiliária pelo prazo máximo de 35 anos e sem restrições de venda. Contudo, esse sistema não possui taxas reguladas, então, as ofertas que você pode receber para financiar variam bastante. Ademais, pelo SFI, não existe um teto de quanto você pode comprometer a sua renda mensal.
Para te ajudar, listamos abaixo os requisitos para solicitar o financiamento para construção para pessoas físicas:
- Ser brasileiro ou de outra nacionalidade, desde que seja naturalizado em nosso país;
- ter idoneidade cadastral e capacidade civil;
- Possuir mais de 18 anos;
- Ter renda suficiente para pagar as parcelas do financiamento ao longo de todo o período;
- Não possuir mais de 80 anos e 6 meses, pois muitos credores não aceitam conceder o crédito após essa idade,
- Ter contratado antes os seguros DFI (Danos Físicos do Imóvel) e MIP (Morte e Invalidez Permanente).
Já no financiamento para pessoa jurídica, a diferença é que o comprador do imóvel será uma empresa e ela deve reunir a documentação condizente com seu faturamento e registro. Dessa forma, você pode comprar imóveis novos, usados e também construir um imóvel com o financiamento para empresas.
Vantagens do financiamento para construções
- Taxas menores, principalmente quando comparadas aos outros tipos de empréstimo pessoal;
- Construção do imóvel com todos os detalhes e personalizações desejadas;
- Sair do aluguel e ter uma renda passiva futura;
- Possibilidade de ampliação de imóveis já existentes, isso significa que você pode reformar um comércio finalizado se preferir;
- Variedade de opções no mercado, a fim de financiar o máximo possível da obra.
E os materiais de construção?
Além do financiamento, você também precisa se atentar ao orçamento disponível para os materiais de construção, pois em boa parte dos casos, esse valor não é contemplado pelo programa de crédito da instituição financeira.
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Cuidados ao fazer um financiamento
O primeiro cuidado que você deve ter ao fazer um financiamento é avaliar os bancos disponíveis e o produto de crédito oferecido. Depois, é fundamental checar o valor da parcela e se ela está dentro do seu orçamento, inclusive, verifique quais são os juros do financiamento.
Além disso, é importante destacar que as instituições financeiras condicionam a liberação do crédito mediante apresentação do orçamento do projeto. Na maioria das vezes, a taxa de juros desse financiamento tende a ser menor do que as linhas de crédito convencionais.
Para ilustrar, nos próximos tópicos falamos especificamente sobre diversos aspectos do financiamento para construção e como eles podem influenciar no seu projeto, confira!
Como analisar uma proposta de financiamento
Antes de falarmos sobre taxas e outros aspectos econômicos, é válido explicar como analisar uma proposta de financiamento, afinal, ela possui diversas opções e índices que podem te confundir na hora da escolha. Por isso, é necessário entender o que cada variação significa e como analisá-las corretamente.
Por exemplo, você sabe qual é a diferença entre taxas pós e pré-fixadas? Quais são as diferenças entre os tipos de amortização?
Como podemos ver, essa análise pode assustar, mas saiba que o ponto de partida é analisar o Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento.
CET
Em resumo, o cálculo do custo total do financiamento considera todas as despesas e taxas englobadas na operação de crédito, em outras palavras, ele corresponde ao valor total que você pagará quando o financiamento for quitado.
Sendo assim, no cálculo do CET incluímos os seguintes valores:
- Taxa de juros;
- Seguro;
- Tarifas;
- Taxa de administração;
- Tributos;
- Todas as outras taxas cobradas pela instituição.
Veja a seguir mais detalhes sobre os possíveis custos do seu financiamento:
Taxa pré-fixada
A Taxa pré-fixada é definida antes da contração do financiamento, dessa forma, você consegue ter um controle maior do valor exato de todas as parcelas que serão pagas, afinal, elas são fixas.
Sem dúvidas, essa é uma das opções mais seguras, principalmente por conseguir controlar melhor as oscilações comuns do mercado, uma vez que o valor determinado em contrato não muda de acordo com o passar do tempo nem com a situação da economia.
Taxa pós-fixada
Por outro lado, a taxa pós-fixada está atrelada aos índices de inflação ou aos juros de curto prazo, logo, ela varia conforme o tempo e a situação econômica do país. Ou seja, o valor da parcela pode ser alterado todos os meses.
No caso de empréstimos, a taxa de juros está relacionada ao Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) que varia de acordo com a inflação, assim, a parcela pode tanto subir quanto descer conforme os índices de inflação do país.
Amortização Sistema Price
Além das taxas pré-fixadas e pós-fixadas, é primordial entender os tipos de amortização disponíveis para o seu financiamento para construção.
A amortização Sistema Price tem como característica mais marcante o fato de que o valor da parcela é o mesmo ao longo de todo o período de pagamento. Nesse caso, os juros são calculados sobre o valor total a ser financiado, entretanto, a composição das parcelas é feita de outra forma: o cálculo das primeiras prestações priorizam o pagamento dos juros, enquanto as últimas parcelas são usadas para amortizar a dívida.
Amortização Sistema SAC
Em contrapartida, na amortização Sistema SC o pagamento é feito de forma constante, mas a composição das prestações inclui também os juros acordados durante o financiamento. Assim, os juros são calculados sobre o valor restante da dívida.
Explicando melhor: depois que você paga cada parcela, os juros são calculados tendo como base o valor que ainda deve ser pago. Desse modo, conforme o valor da dívida diminui, o valor das parcelas a serem pagas também reduz.
Seguro dano físico do imóvel
O seguro para financiamento imobiliários também merecem a sua atenção, pois os consumidores são obrigados por Lei a contratar dois tipos:
O Danos Físico ao Imóvel (DFI) cobre possíveis danos à integridade física do imóvel, sendo que o valor da cobertura corresponde ao mesmo valor da avaliação do imóvel.
Alguns exemplos de quando o DFI é acionado: incêndios, explosões, alagamentos e destelhamentos. Com esse tipo de seguro, tanto o credor quanto o devedor ficam protegidos.
Seguro morte ou invalidez permanente (MIP)
Já o seguro morte ou invalidez permanente (MIP) funciona como um seguro de vida para o comprador, uma vez que a sua indenização cobre todo o saldo devedor que estiver em aberto na data em que o sinistro ocorrer. Dessa forma, o credor não fica com débitos em casos de ocorrências graves com o devedor.
Quais bancos financiam a construção?
A maior parte dos grandes bancos brasileiros disponibilizam o financiamento para construção de imóvel comercial, no entanto, a dica aqui é checar quais modalidades eles oferecem, por exemplo:
- Crédito para reformas;
- Crédito para ampliações;
- Crédito para pagamento de mão de obra;
- Crédito para compra de materiais;
- Crédito para construção de um imóvel desde o início.
Também é fundamental conferir as condições que a instituição financeira oferece. Para te ajudar, veja abaixo alguns bancos com opções interessantes para o seu financiamento:
Conclusão
Ao longo deste conteúdo, explicamos melhor como funciona o financiamento para construção e como esse tipo de crédito pode ser uma alternativa viável para empreendedores que desejam abrir o seu próprio negócio ou até reformar o seu ambiente de trabalho.
Como vimos, existem muitos fatores que compõem um financiamento, por isso, é fundamental entender corretamente como cada ponto do crédito funciona para evitar problemas com o passar do tempo.
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