Reforma de apartamento: leis e por onde começar

A reforma de apartamento é um dos tipos de obras mais complexas que existem, sendo motivo de preocupação para muitas pessoas quando ela é necessária.

Diferentemente da reforma de uma casa, por exemplo, uma obra em apartamento exige ainda mais cuidado, afinal, qualquer erro pode colocar a segurança dos moradores do edifício em risco. Além disso, o barulho tende a incomodar as pessoas que passam o dia em casa.

Por conta disso, é fundamental destacar logo no começo deste artigo que a reforma de apartamento deve sempre ser aprovada pelo condomínio, pois essa é uma etapa primordial para o sucesso do projeto.

Contudo, a obra não se resume apenas a esse lado burocrático, isso porque existe uma série de reformas que podem ser realizadas em um apartamento, desde mudanças mais profundas na estrutura até renovação da pintura.

Então, se você é uma daquelas pessoas que fica preocupada quando pensa em reformar o apartamento, continue a leitura, pois vamos te mostrar como essa transformação pode ser menos estressante do que você imagina!

É permitido fazer reforma em apartamento?

Antes de falarmos sobre aspectos mais técnicos da reforma, como tipos de alterações, é fundamental destacar o que diz a lei sobre reforma de apartamento.

Para garantir a segurança dos moradores e a durabilidade das edificações, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) desenvolveu a NBR 16.280:2015, norma de reformas, que estabelece as diretrizes que qualquer alteração deve seguir, sendo que um dos principais pontos da norma é a obrigação de comunicar a obra, seja ela na unidade residencial ou conjunto comercial, ao síndico do prédio.

Além disso, o condômino também deve apresentar para o gestor condominial um plano de restauração, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) devidamente assinados por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra.

Segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a fiscalização do acatamento do decreto deve ser feita por todas as partes interessadas, ou seja:

• O Poder Público nas duas diferentes esferas de atuação, prioritariamente o ente municipal responsável por obras e edificações;
• O síndico;
• Os condôminos e ocupantes;
• Vizinhança da edificação em que será feita a reforma.

Quando é necessário alvará para reforma de apartamento

Outra dúvida sobre legislação muito comum é sobre quando é preciso um alvará para a reforma.

Basicamente, uma reforma necessita de autorização da prefeitura quando implica em uma ou mais das seguintes alterações na edificação (comercial ou residencial):

1. Acréscimo ou supressão da área edificada;
2. Acréscimo ou supressão de estrutura;
3. Compartimentação vertical;
4. Acréscimo ou supressão de volumetria.

Contudo, em caso de reforma sem acréscimo de área construída, o Alvará de Execução deve ser solicitado quando as adequações técnicas ou reformas em áreas privativas de edificações comprometerem a estrutura ou qualquer sistema da unidade, ou também quando provocarem alterações no projeto original.

Para ilustrar, segue uma lista de obras que exigem autorização da prefeitura:

• Instalações de gás, hidrossanitárias e elétricas;
• Instalações de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
• Demolição ou construção de paredes de vedação;
• Impermeabilização;
• Instalação de ar-condicionado quando não está previsto no projeto original;
• Fechamento de vãos;
• Colocação e troca de esquadrias e seus componentes.

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O que reformar primeiro em um apartamento

Agora que explicamos toda a parte legislativa por trás da reforma de apartamento, chegou o momento de comentar sobre quais tipos de alterações são mais realizadas nessas obras.

Vale destacar que nem sempre será necessário o Alvará de Execução para obra, principalmente no caso das pequenas reformas, como troca de pisos, obras em Drywall, entre outras intervenções de menor porte.

De qualquer forma, não se esqueça de zelar pela segurança dos moradores e da própria edificação, respeitando as diretrizes da NBR 16.280:2015.

Vamos conhecer melhor as reformas de apartamento que podem ser feitas? Confira!

Instalações prediais

As instalações prediais abrangem todos os processos necessários para o fornecimento elétrico de um prédio, como a passagem de fios, instalação de tomadas, pontos de iluminação e disjuntores, entre outros.

Por se tratar de um procedimento complexo, é dividido em várias etapas: a primeira é responsável por coletar as informações necessárias para instalação, como a planta do prédio e dos demais sistemas que serão instalados, como o hidráulico.

Na sequência, também é preciso determinar o tempo para finalizar cada instalação, além de realizar uma previsão dos custos.

Com todos esses dados em mãos, chegou o momento de checar quais materiais serão utilizados, os tipos de condutores indicados para o local, quais os setores que precisam de energia ininterrupta, o uso previsto de cada espaço e a estimativa de potência para cada um.

Dessa forma, já é possível elaborar a planta elétrica que será fundamental para visualizar todo o projeto e guiar os eletricistas durante a instalação.

Geralmente os profissionais envolvidos nesta demanda são o engenheiro responsável pela obra, um mestre de obras e ao menos dois eletricistas, sendo um executante e outro auxiliar.

Colocação ou troca de pisos e revestimentos

A colocação de pisos e revestimentos também é uma reforma muito realizada em apartamentos, principalmente pela praticidade que oferece.

É importante que ela seja uma das últimas a ser feitas para evitar que o material escolhido suje ou seja danificado durante o restante da obra.

Não se esqueça de proteger as paredes já pintadas durante a reforma para impedir manchas e sujeira.

No caso de apartamentos novos, cabe uma dica especial: o arquiteto deve se atentar ao nivelamento do piso durante a reforma, pois é comum que algumas construtoras entreguem o imóvel com somente uma pequena regularização direto da laje e não com um contrapiso, que é o procedimento mais indicado.

Informação importante: a qualidade do nivelamento assegura um piso bonito e seguro para o apartamento.

Pintura do apartamento

Quando falamos sobre pintura de apartamento, significa que chegamos na fase de acabamento da obra.

Não existe uma regra específica, mas na maioria das vezes, a pintura é feita antes da instalação dos revestimentos. Porém, após o assentamento das peças, indicamos uma segunda demão de tinta para finalizar.

Lembre-se que todo cuidado é pouco para não sujar o piso já assentado.

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Drywall

O Drywall, sem dúvidas, é um dos sistemas construtivos favoritos do público, afinal, é rápido de executar e possui um excelente custo-benefício. Em resumo, o Drywall é uma estrutura pré-fabricada feita de aço e placas de gesso, sendo usado para criação de paredes, nichos, armários embutidos e forro no teto.

Além disso, o Drywall possibilita diversos recortes e curvas no seu acabamento, permitindo também o uso de variados tipos de revestimentos, como azulejos, pedras, placas de madeira etc. Outra facilidade do Drywall é a manutenção das instalações elétricas, uma vez que você pode quebrar o local e mudá-las de forma prática e sem muita sujeira.

Agora, se você tem a intenção de usar o Drywall em áreas molhadas, como banheiro e cozinha, saiba que existem versões especiais projetadas com resistência à umidade e calor exclusivamente para esse tipo de ambiente.

Então, se tem dúvida sobre onde usar Drywall, não tem muita contraindicação, mas o mais comum é a sua utilização para criar divisórias de ambientes, especialmente quando não há estrutura ou espaço para construção de uma outra parede de alvenaria. Ou seja, você pode usá-lo em salas, quartos, escritórios, banheiros e muito mais.

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Iluminação e tomadas

Com os pisos e revestimentos prontos, começa a instalação de lâmpadas, luminárias, plafons e demais itens de iluminação. Nessa etapa da reforma de apartamento, o eletricista também pode instalar as tomadas e interruptores para finalizar a parte elétrica.

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Outros tipos de reforma de apartamento

Além das 4 reformas destacadas acima, também existem outros tipos que podem ser necessários, como as demolições, troca de esquadrias e móveis.

Se a sua intenção é mudar completamente o visual do apartamento, a demolição será uma das primeiras etapas da reforma. Isso é muito comum em ambientes pequenos para ajudar a ganhar mais espaço.

Além disso, durante a demolição, é essencial evitar o acúmulo de material em um único ponto do apartamento, pois o peso pode comprometer a estrutura do prédio. Portanto, espalhe sacos de lixo ao longo do local para distribuir o peso de forma mais igualitária.

Já em relação à fase da troca de esquadrias e móveis, ela deve ser feita após a sujeira grossa da reforma ser retirada. Nesse caso, a dica é tomar cuidado para não riscar ou sujar as paredes e os pisos.

Principais responsáveis pela reforma de apartamento

Como destacamos no começo do artigo, a reforma de apartamento envolve diferentes pessoas e é importante entender o papel de cada um deles no projeto:

Proprietários e inquilinos

O principal papel do proprietário ou inquilino é a contratação de um profissional habilitado que será o responsável técnico pelas alterações realizadas no local e por cumprir à risca o plano de reforma e as regras internas para preservar o bem estar e segurança dos moradores.

Síndico

Já em relação ao síndico, o seu papel é se precaver e ficar atento à ART/RRT, além de analisar o plano de reforma.

Também cabe ao síndico a função de cobrar, checar e guardar toda a documentação entregue, além de averiguar se tudo que está sendo executado foi previamente combinado.

Por fim, ele deve avaliar o plano de reforma das unidades privativas e, caso ateste algum problema, é preciso tomar as medidas previstas em lei ou na convenção, como multas.

Engenheiro responsável pela reforma

A terceira frente deste processo é justamente o engenheiro ou arquiteto responsável pela reforma.

Ele deve formalizar o plano de obra com a correta descrição do que será realizado no edifício, especificando pontos como horário e dias de trabalho, quando será a entrega de materiais, descarte de entulhos e identificação dos profissionais que farão parte da reforma.

Depois de entregar o plano, ele deve entregar a ART impressa e assinada, juntamente com o comprovante de pagamento, para o síndico antes do início da reforma.

Perguntas frequentes

Entrando na reta final do artigo, separamos dúvidas comuns sobre a reforma de apartamento, então, se ainda tem alguma pergunta sobre o tema, veja nossas respostas:

Como escolher fornecedores para reforma de apartamento

Para escolher uma empresa de reforma não há muito mistério: você deve pesquisar, priorizando profissionais que sejam especializados em ambientes residenciais. Também é válido procurar pelo portfólio da empresa escolhida para ver trabalhos anteriores, além claro, do feedback de antigos clientes.

Esses dois pontos já te darão uma base para a escolha, porém, é válido procurar pelos diferenciais que as empresas oferecem e as condições de pagamento, como orçamento e as formas para pagar.

Sendo assim, só assine o contrato quando tiver certeza de que a empresa encontrada é a que mais se adequa às necessidades do seu projeto.

Depois disso, preste atenção ao contrato e coloque todos os pontos, inclusive o tipo de material usado, prazo para finalização e forma de pagamento, em um documento.

Onde comprar materiais de construção

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Dica de conteúdo: Fornecedor de materiais de construção: 7 dicas de como escolher

E quanto custa para reformar um apartamento?

A resposta para essa pergunta é simples: depende!

Inúmeros fatores influenciam no valor final de uma reforma de apartamento: quais cômodos serão reformados, particularidades do imóvel, cidade em que fica o imóvel, empresa contratada, além claro das preferências pessoais dos moradores em relação aos materiais a serem utilizados.

Falando especificamente de um apartamento, uma reforma completa custa, em média, de 30% a 50% do valor do imóvel. Se apenas alguns cômodos forem reformados, depende da demanda: reformas em ambientes molhados, como banheiro e cozinha, são mais caras.

Informação importante: muitas pessoas optam pela reforma parcial do imóvel, porém, essa prática pode gerar uma baita dor de cabeça, uma vez que os cômodos que não foram alterados continuam com a estrutura antiga e correm risco de apresentar problemas no futuro. Nesse contexto, se uma nova reforma for necessária, você terá que pagar por serviços e profissionais em duplicidade. Então, avalie muito bem a necessidade da sua reforma de apartamento para que o barato não saia caro.

Dica de conteúdo: Financiamento para construção e reforma de imóvel

Conclusão

Ao longo deste artigo, explicamos melhor como funciona a reforma de apartamento no que diz respeito a parte legislativa, tipos de alterações e outras informações fundamentais para que a sua obra seja um sucesso.

Como vimos, esse tipo de trabalho envolve diversas frentes e precisa ser realizado seguindo à risca tudo o que as normas dizem para evitar problemas legais, além de problemas mais graves no edifício.

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